Studio Tecnico Protto: parliamo di Spurghi, spazi comuni, barbecue e animali domestici

Prosegue la rubrica L’Esperto Risponde a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Un appuntamento con i lettori per trattare i temi legati all’amministrazione condominiale.

Studio tecnico Protto

Lo studio è gestito oggi dal geometra Alessandro Protto, terza generazione di una famiglia che dal 1952 si occupa di amministrazione stabili: «Nella nostra attività rientrano anche gestione affitti, gestione pratiche Bonus Casa, pratiche Superbonus 110%, progettazione, consulenza, direzione lavori, sicurezza in cantiere e molto altro», precisa il professionista ogni giorno a contatto con la clientela.
«L’esperto risponde» vuole diventare una rubrica di servizio, un momento di approfondimento sulle problematiche più comuni della vita in condominio». Questa settimana parliamo di spurghi, utilizzo delle parti comuni e rapporti di buon vicinato (anche l’utilizzo barbecue e gli animali domestici sono spesso causa di problemi e discordia tra condomini).

Studio Tecnico protto - Prima domanda: parliamo di spurghi

Un condomino ha chiamato di sua iniziativa gli spurghi per effettuare un lavoro in un'area comune. E' giusto che paghino anche gli altri condomini?
RISPOSTA: L’art. 1134 del codice civile recita: «Il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente». Se l’amministratore era assente per vacanza, per fine settimana o per altri motivi e comunque l’intervento aveva carattere di urgenza e non poteva essere rimandato, il condòmino ha sicuramente fatto bene a chiamare la ditta di spurghi per limitare i danni che potevano essere arrecati al condominio e/o ai singoli appartamenti. Di conseguenza tutti gli altri condomini sono tenuti al pagamento del servizio, anche se è stata chiamata la ditta da un singolo condòmino e non dall’amministratore.
Nel caso in cui, invece, si poteva rintracciare l’amministratore e/o il servizio poteva essere posticipato, il condòmino non ha diritto al rimborso della spesa. Si pensi però ad un cornicione pericolante nel mese di agosto dove l’amministratore potrebbe non essere facilmente reperibile, in questo caso, se non si può transennare la parte sottostante, ogni singolo condòmino ha l’obbligo di chiamare una ditta specializzata per rimuovere il pericolo di crollo impedendo danni a cose o persone e tutti i condomini dovranno partecipare alla spesa. Di prassi all’amministratore di condominio espone in bacheca l’elenco dei fornitori da chiamare in sua assenza oppure lascia un suo numero di reperibilità.

Seconda domanda: utilizzo del sottoscala

Un condomino lascia oggetti ingombranti nel sottoscala (area comune). Lo si può obbligare a rimuoverli?
RISPOSTA: L’art. 1102 del codice civile recita «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto». Il condòmino che usa il sottoscala come suo personale magazzino, non ha diritto, in quanto il sottoscala per definizione non è destinato a deposito e se sono oggetti ingombranti, gli altri condòmini non possono usufruirne in ugual misura, quindi è palesemente vietato dal suddetto articolo. Lo stesso problema si pone per i vasi, quadri ed altri oggetti posti sul vano scala. Sicurezza antincendio e sanitaria che devono obbligatoriamente essere rispettate, il condòmino non può depositare alcunché sul vano scale comune, di norma è tollerato il portaombrelli e se ci fosse un grosso atrio condominiale che non impedisce e/o ostruisce il passaggio con eventuali oggetti, allora il condòmino, sentito il parere dell’assemblea dei condòmini, può abbellirlo con vasi e/o altri oggetti. Per definizione, gli spazi comuni, sono comuni a tutti e quindi di utilizzo di tutti e non solo di un condòmino e/o un gruppo di persone e sono stati progettati e realizzati per fruire al meglio le parti comuni.

Terza domanda: raccogliere gli escrementi

Un condomino è solito portare il suo cane in giardino ma non raccoglie gli escrementi. Questo impedisce ai bambini di giocare per il rischio di sporcarsi e crea cattivi odori. Che fare?
RISPOSTA: Il giardino condominiale è una parte comune ed è destinato a verde privato del condominio e non ad altri usi. Il verde, oltre a dare ossigeno/distanza tra fabbricati/abbellire il decoro architettonico dell’edificio è funzionale solo come area a verde e non come campo da calcio e/o pascolo per animali. Se nel giardino ci sono delle panchine, molto probabilmente il regolamento di condominio prevede il loro utilizzo per chiacchierare, ecc. Con la riforma del Codice Civile del 2021 è stato stabilito che nessun regolamento di condominio può impedire ai condòmini di tenere animali in casa e di conseguenza negli spazi comuni (ivi compreso il giardino condominiale, l’ascensore, le scale ecc.). Il proprietario del cane però è responsabile per tutti i danni cagionati dal suo animale, è tenuto a pulire tutti gli spazi comuni sporcati dal cane (escrementi, urina, peli, ecc), deve permettere il pari utilizzo delle parti comuni ad altri animali, anche contemporaneo e deve evitare rumori dovuti all’abbaiare del cane e/o ad infastidire i condòmini nelle parti comuni, quindi il proprietario del cane, con la riforma del 2012, può far pascolare il cane nelle aree verdi ma deve rispettare le norme e deve obbligatoriamente raccogliere gli escrementi.

Quarta domanda: il barbecue

Il condòmino del piano terra organizza spesso dei barbecue con amici ma il fumo mi costringe a chiudermi in casa. L'amministratore l'ha già invitato a spostare la griglia ma è stato ignorato. Come posso procedere?

RISPOSTA: Come già detto in precedenza, l’Art. 844 del codice civile recita: «Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi», quindi se il fumo e/o gli odori superano la normale tollerabilità, si può sanzionare il condòmino inadempiente per il mancato rispetto del regolamento di condominio, in alternativa bisogna contattare la Polizia od i Carabinieri se il fumo diventa così importante da infastidire anche gli altri vicini.

Studio Tecnico Protto: informazioni

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