Studio Tecnico Protto di Melzo: le vostre domande, le risposte dell'amministratore condominiale

Prosegue l’appuntamento dedicato alla vita in condominio a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Ecco le risposte alle vostre domande giunte allo Studio nell'ultimo periodo.

STUDIO PROTTO, DOMANDA 1: i condòmini sono obbligati ad accollarsi i debiti del moroso?

RISPOSTA: dopo aver infruttuosamente tentato il recupero del credito del condominio nei confronti del condòmino moroso, l’amministratore è obbligato ad addebitare il debito rimasto insoddisfatto, tra tutti i condòmini, escluso il moroso. Se il recupero del credito è antieconomico o difficile, con la maggioranza di 1/3, l’assemblea può decidere di sospendere le azioni nei confronti del moroso ed anche in tal caso, gli altri condòmini anticiperanno le somme necessarie al pagamento dei servizi e fornitori del condominio; queste anticipazioni saranno restituite allorquando il moroso pagherà o si riuscirà a recuperare il debito.

DOMANDA 2: che cosa è il decoro architettonico in ambito condominiale?

RISPOSTA: il codice civile cita più e più volte il decoro architettonico ma senza mai fornire una spiegazione esaustiva, mentre la Corte di Cassazione con sentenza 8731/98 recita “l’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata, armonica, fisionomia”, questa piccola riga di descrizione della Cassazione fa si che ogni singola modifica alle facciate condominiali sia soggetta a parere dell’assemblea di condominio, la quale autorizza oppure nega l’esecuzione delle opere e può costringere l’autore a rimuovere l’opera ed a ripristinare le condizioni precedenti; rimangono comunque vietate tutte quelle opere che incidono sulla sicurezza e stabilità del fabbricato. Nel decoro architettonico rientrano quindi le tende da sole, i motori dei condizionatori, la forma ed il colore dei serramenti privati/tapparelle, insomma tutte quelle opere che possono cambiare l’estetica del fabbricato.

DOMANDA 3: aumento dei costi dell’energia, l’amministratore cosa deve fare?

RISPOSTA: l’amministratore diligente dovrebbe emettere delle rate aggiuntive in modo da poter far fronte al pagamento dei servizi/fornitori del condominio, così che non ci siano dei tagli alle forniture di energia (acqua, gas, corrente, ecc) ma attenzione, in quanto il codice civile da la possibilità all’amministratore di emettere delle rate sulla scorta del preventivo approvato dall’assemblea dei condòmini a meno che non ci siano spese impreviste ed inderogabili. Il considerevole aumento dei costi dell’energia a mio avviso è una spesa imprevista ed inderogabile. Anche se le normative che stanno uscendo, prevedono la diminuzione sia degli orari del riscaldamento e sia delle temperature massime, come pure il consiglio di sostituire tutte le lampadine con nuove a basso consumo, il costo delle energie è veramente spropositato e quindi consiglio vivamente di emettere almeno una rata straordinaria per far fronte ai vari rincari e di farsi ratificare l’emissione, nella più prossima assemblea, delle rate emesse “fori preventivo”.

DOMANDA 4: un condòmino vuole installare un ascensore privato nelle parti comuni, è possibile?

RISPOSTA: l’Art. 1102 del codice civile recita che ciascun condòmino può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Il superamento delle barriere architettoniche (quindi dovrà essere un ascensore atto al trasporto di almeno una carrozzina) è sancito da diverse sentenze e dalla giurisprudenza. L’ "eliminazione delle barriere architettoniche che persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire l’accessibilità degli edifici" può essere realizzata a prescindere da una delibera assembleare, anche a spese del condòmino o di una parte dei condòmini, oltre al fatto che le vigenti disposizioni imprimono anche un carattere non voluttuario (l’installazione di una ascensore viene visto come necessario e non come voluttuario), sempre fatta salva la staticità/stabilità dell’edificio che non deve mai essere compromessa.
Il mio consiglio è comunque di portare la decisione all’ordine del giorno in modo che si possa deliberare anche sul decoro architettonico (colorazione e forma dell’ascensore).

DOMANDA 5: abbiamo scoperto che l’amministratore ha omesso di indicare nel rendiconto un pagamento di € 1.500,00, il rendiconto

RISPOSTA: se in un rendiconto viene omessa la registrazione di una uscita contabile, il fatto non rende il rendiconto nullo od annullabile ma solo carente dell’uscita non contabilizzata, in quanto approvata dall’assemblea dei condòmini; i condòmini accorti della mancanza devono far riportare nel prossimo bilancio la rettifica contabile, a meno che non si impugni detto rendiconto nei termini di legge.
L’Art. 266 del Codice di Procedura Civile recita “la revisione del conto che la parte ha approvato può essere chiesta, anche in separato processo, soltanto in caso di errore materiale, omissione, falsità o duplicazione di partire”.
Quello che non si capisce è come possa tornare la situazione economica patrimoniale, in quanto la stessa viene coadiuvata dal saldo del conto corrente bancario e quindi dovrebbe risultare uno sbilancio economico tra il conto di gestione ed il conto corrente bancario. Per questo motivo, se dalla situazione economica patrimoniale risulta uno sbilancio, a mio avviso si tratta solo di un errore di inserimento dati, mentre da detta situazione non risulta.

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