L'esperto risponde sui problemi in condominio

Nuovo appuntamento con la rubrica L’Esperto Risponde, dedicata alla vita in condominio a cura dello Studio Tecnico Protto. Di seguito trovate le risposte alle domande giunte allo Studio nelle ultime settimane.

L'esperto risponde: quanto vale un bilancio preventivo?

Se in un condominio viene approvata una delibera, qualsiasi essa sia, con le dovute maggioranze previste per questo tipo di delibera, un’assemblea successiva con lo stesso punto all’ordine del giorno può confermare o variare la precedente delibera, in quanto la prima delibera rimane comunque valida fino a quando l’assemblea non decide di variarla. Questo vale anche per l’approvazione del preventivo e nella specifica domanda, se l’assemblea approva un preventivo di un certo importo da pagarsi in 4 rate, una successiva assemblea (sempre con le dovute maggioranze) può variare sia l’importo che il numero di rate, in caso contrario, rimane valida la prima delibera.

I comproprietari di un appartamento in condominio, sono responsabili in solido delle spese condominiali?

I comproprietari di un’unità immobiliare collocata in condominio sono tenuti in solido, nei confronti del condominio medesimo, al pagamento degli oneri condominiali. Sia perché quest’obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme, sia in virtù del principio generale dettato dall’articolo 1294 del Codice civile, alla cui applicabilità non è di ostacolo la circostanza che le quote dell’unità immobiliare siano pervenute ai comproprietari in forza di titoli diversi. Detto in altri termini, i comproprietari di un appartamento sito in un edificio condominiale non possono essere considerati condòmini singoli, non essendo possibile scomporre pro quota i singoli diritti di proprietà tanto che l’amministrazione del condominio può indifferentemente agire per l’intero credito nei confronti dell’uno o dell’altro comproprietario obbligato.

Bonus mobili, i lavori comuni agevolano gli elettrodomestici privati?

La risposta è negativa, dato che il presupposto di spettanza del bonus mobili è il sostenimento di spese per il recupero del patrimonio edilizio esistente, per interventi nell’abitazione ove i mobili o i grandi elettrodomestici devono essere collocati. Pertanto, i lavori condominiali, poiché consistono in interventi sulle parti comuni del condominio, non possono legittimare l’agevolazione per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici per le singole unità abitative condominiali, ma solo per corrispondenti beni da collocare nelle aree comuni del condominio, come, ad esempio, in un locale adibito a lavanderia per uso comune.

Ho venduto il mio appartamento, chi deve pagare i lavori straordinari?

I lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale devono essere pagati dal soggetto che era proprietario dell’appartamento al momento in cui i lavori sono stati deliberati. Pertanto, in caso di compravendita di un appartamento che fa parte di un condominio, successiva alla deliberazione dell’assemblea condominiale, i lavori, salvo diverso accordo tra le parti, restano a carico del venditore. Il venditore e l’acquirente, in sostanza, possono pattuire diversamente in sede di compravendita ma, afferma la Suprema corte, sono «inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro» e l’amministratore del condominio, comunque, dovrebbe agire nei confronti del nuovo proprietario. Ai fini dei bonus edilizi, compresa la detrazione del 50 per cento, se le spese sono sostenute dal venditore, dopo il rogito, lo stesso, non essendo più proprietario, non ha diritto alla detrazione in dichiarazione dei redditi ma bensì il nuovo proprietario. Allo stesso modo, l’acquirente, non sostenendo le spese, non ha diritto alla detrazione. In conclusione, è opportuno disciplinare, anche nel rogito, l’eventuale deroga al principio citato, prevedendo l’obbligo del pagamento delle spese a carico dell’acquirente. La deroga non è opponibile al condominio in caso di controversia, ma legittima il diritto alla detrazione a favore dell’acquirente che sostiene le spese dopo il rogito.

Il tetto condominiale e/o il cappotto sulle facciate, traina i serramenti privati?

La risposta è positiva. In particolare, in base all’articolo 119, comma 8-bis, Dl 34/2020, “per gli interventi effettuati dai condomìni, compresi quelli effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio, la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025, nella misura del 110 per cento per quelle sostenute entro il 31 dicembre 2022, del 90 per cento per quelle sostenute nell’anno 2023, del 70 per cento per quelle sostenute nell’anno 2024 e del 65 per cento per quelle sostenute nell’anno 2025”. Il condòmino, pertanto, può fruire della detrazione per gli interventi trainati, secondo il comma 2 dello stesso articolo 119, eseguiti nel suo appartamento. Tra essi rientrano la sostituzione di infissi e serramenti dotati dei requisiti previsti dal bonus.