Amministrazione condominiale e Studio Tecnico Protto...

Prosegue la rubrica dedicata all'amministrazione condominiale a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Un appuntamento con i lettori per trattare i temi legati all’amministrazione condominiale.

Amministrazione condominiale e Studio Tecnico Protto

Lo studio è gestito oggi dal geometra Alessandro Protto, terza generazione di una famiglia che dal 1952 si occupa di amministrazione stabili: «Nella nostra attività rientrano anche gestione affitti, gestione pratiche Bonus Casa, pratiche Superbonus 110%, progettazione, consulenza, direzione lavori, sicurezza in cantiere e molto altro», precisa il professionista ogni giorno a contatto con la clientela.

1 - DOMANDA Come deve essere ripartita la quota acqua in condominio?

RISPOSTA: A parte di quanto riportato eventualmente sul regolamento di condominio, l’acqua potabile per uso delle parti comuni, deve essere suddivisa per millesimi, mentre l’acqua potabile per uso privato l’Art. 1123 del codice civile recita “destinate a servire i condòmini in misura diversa… ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Di consueto si utilizza il parametro delle persone occupanti ma come è facile immaginare ogni persona ha abitudini ed utilizzi diversi, quindi, come imposto dal D.P.C.M. 4/3/1996 è obbligatorio posare dei contalitri privati in ogni singola unità immobiliare in modo da poter contabilizzare e quindi ripartire i costi singoli, appartamento per appartamento. L’ARERA dal 2018 ha introdotto sulle bollette dell’acqua potabile delle nuove fasce di prezzo in base al consumo, penalizzando le fasce più alte, quindi chi consuma più acqua paga di più e l’amministratore di condominio è obbligato a suddividere il costo dell’acqua potabile condominiale con il metodo complesso, tenendo conto dei singoli consumi e fasce di costo.

2 - DOMANDA Da quali documenti è composto il rendiconto condominiale?

RISPOSTA: Il fascicolo di rendicontazione condominiale è sancito dall’Art. 1130 bis del codice civile “il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, quindi i documenti minimi sono, il rendiconto con l’elencazione delle spese e degli incassi, una nota sintetica, un registro di contabilità, una situazione economica-patrimoniale ed ovviamente la relativa ripartizione tra i vari condòmini. Consiglio di indicare anche i dati anagrafici e professionali dell’amministratore (Art. 1129 codice civile) ed il luogo dove sono custoditi i documenti contabili. Il fascicolo di rendicontazione deve essere uno per la gestione ordinaria ed uno per l’eventuale gestione straordinaria.

3 - DOMANDA L’Amministratore è tenuto a elencare le morosità?

RISPOSTA: Nel fascicolo di rendicontazione devono essere chiare tutte le morosità in corso, sia nei confronti dei condòmini ritardatari o morosi e sia nei confronti dei fornitori. È buona prassi, allegare al fascicolo di rendicontazione un elenco dei fornitori non pagati e/o non saldati in modo da capire il debito del condominio nei confronti dei vari fornitori e dalla ripartizione si evince quante quote sono state versate da ogni singolo condòmino e quanto doveva versare, generando quindi un conguaglio di gestione.

4 - DOMANDA Ai sensi delle normative vigenti quanto dura in mandato l’amministratore di condominio?

RISPOSTA: L’Art. 1129 del codice civile recita “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata”, con la riforma del 2021, di fatto la durata è biennale.

5 - DOMANDA Quanti condòmini sono necessari perché nasca un condominio?

RISPOSTA: E’ opinione comune che oltre 4 oppure 8 condòmini ci sia la necessità di formare un condominio ma tale diceria è totalmente infondata in quanto non è il numero dei condòmini che fa si che esista un condominio ma bensì è la presenza di “parti comuni” che di fatto fa nascere il condominio, basta che ci siano dei servizi e/o parti in comune, come ad esempio un citofono, un portone d’ingresso, una fognatura, un servizio idrico, oppure anche un cortile/strada od un tetto in comune. Oltre gli 8 condòmini (quindi da 9 in poi) è obbligatorio anche l’amministratore di condominio e dopo i 10 condòmini è obbligatorio il regolamento di condominio.