L'amministratore risponde su videoregistrazioni, fornitori, spese condominiali e...

Nuovo appuntamento con la rubrica L’Amministratore Risponde a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Un appuntamento con i lettori fissato ogni ’ultimo sabato del mese per trattare i temi legati all’amministrazione condominiale.

L'amministratore risponde: Studio Tecnico Protto

Lo studio è gestito oggi dal geometra Alessandro Protto, terza generazione di una famiglia che dal 1952 si occupa di amministrazione stabili: «Nella nostra attività rientrano anche gestione affitti, gestione pratiche Bonus Casa, pratiche Superbonus 110%, progettazione, consulenza, direzione lavori, sicurezza in cantiere e molto altro», precisa il professionista ogni giorno a contatto con la clientela. «L’esperto risponde» vuole diventare una rubrica di servizio, un momento di approfondimento sulle problematiche più comuni della vita in condominio». Oggi si parla di videoregistrazioni, fornitori, spese di condominio, ripartizione delle spese relative all’acqua e lavori di manutenzione del verde.

Prima domanda: le videoregistrazioni

Si può videoregistrare una riunione di condominio?
RISPOSTA: Per videoregistrare una assemblea di condominio ci vuole il consenso della privacy di tutti i partecipanti all’adunanza assembleare; non si capisce il motivo perché una assemblea debba essere registrata quanto viene sempre redatto un verbale assembleare dove è indicato tutto quello che viene detto, deliberato e dichiarato, casomai sarebbe il caso di redigere verbali più dettagliati e meno sintetici. In materia civilistica la registrazione delle assemblee è una materia abbastanza controversa, in quanto l’attuale legislazione offre la possibilità di registrare delle conversazioni ma il garante della privacy lo vieta. La sentenza di Cassazione n° 18908/2021 ha stabilito la “libertà di registrare un colloquio all’insaputa dei presenti” a condizione che detta registrazione non venga pubblicata e/o diffusa ma rimanga in mano all’autore della registrazione stessa, in caso contrario si commetterebbe un reato per violazione della normativa sulla privacy (art. 167 D.L.gs 196/2003 e s.m.i.) e quindi l’unico uso che si potrebbe fare della registrazione è quella di tutelare un proprio diritto leso, quindi da allegare ad un eventuale denuncia/querela per diffamazione, lesioni, ecc, ma non per dimostrare che l’amministratore/un condòmino ha detto che avrebbe fatto qualcosa che poi non ha mai fatto! Il Tribunale di Roma con sentenza del 2018 ha detto che è possibile registrare una riunione condominiale ma poi lo stesso Tribunale nel 2020 ha fatto dietro front, rigettando come prova una registrazione in fase assembleare in quanto mancava il consenso di tutti i condòmini presenti e dell’amministratore. Quindi sembra che sia possibile registrare una assemblea condominiale (solo audio) ma non sia possibile videoregistrarla (audio e video), senza il consenso di tutti i partecipanti. Con l’entrata in vigore delle “video assemblee” in videoconferenza (art. 66 delle disposizioni di attuazione), l’assemblea non può essere registrata se non con il consenso di tutti, quindi deve ritenersi solo una video call e non una video registrazione.

Seconda domanda: una scelta importante

Chi sceglie i fornitori del condominio?
RISPOSTA: E’ nei poteri dell’amministratore di condominio, scegliere le ditte fornitrici di servizi (fornitori) ma ricordiamoci che l’assemblea a fine anno ha il compito di vagliare, approvando o meno, l’operato dell’amministratore. Di prassi e consuetudine, l’amministratore gestisce i fornitori scelti dai condòmini e/o suggeriti dall’amministratore stesso. L’attuale normativa non prevede esplicitamente chi debba scegliere il fornitore, se i condòmini oppure l’amministratore, in quanto l’art. 1130 del codice civile impone all’amministratore di erogare le spese per i servizi comuni e per compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, quindi il mio consiglio è quello di utilizzare i fornitori già presenti se non viene richiesto diversamente dall’assemblea e/o se non ci sono stati problemi di servizi da parte del singolo fornitore.

Terza domanda: contanti? Meglio evitare...

L’amministratore può incassare le quote condominiali in contanti?
RISPOSTA: A parte la somma che è possibile pagare in contanti, che periodicamente varia in base alle leggi emanante, è possibile pagare in contanti le quote condominiali ma, si configura poi il problema che l’amministratore deve andare in banca/posta a versare quelle quote condominiali sul conto corrente intestato al condominio, come previsto dall’Art. 1129 comma 7 “L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio”.
Risulta poi difficile dimostrare che le quote condominiali sono realmente state versate lo stesso giorno e nella stessa misura sul conto corrente condominiale, quindi si consiglia vivamente che ogni singolo condòmino effettui un bonifico bancario dal proprio conto al conto del condominio, così che abbia, un domani in caso di contestazione, la prova dell’avvenuto pagamento delle sue quote condominiali.

L'amministratore risponde. Quarta domanda: le spese dell'acqua

Come deve essere ripartita la quota acqua in condominio?
RISPOSTA: A parte di quanto riportato eventualmente sul regolamento di condominio, l’acqua potabile per uso delle parti comuni, deve essere suddivisa per millesimi, mentre per l’acqua potabile per uso privato l’Art. 1123 del codice civile recita “destinate a servire i condòmini in misura diversa… ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Di consueto si utilizza il parametro delle persone occupanti ma come è facile immaginare ogni persona ha abitudini ed utilizzi diversi, quindi, come imposto dal D.P.C.M. 4/3/1996 è obbligatorio posare dei contalitri privati in ogni singola unità immobiliare in modo da poter contabilizzare e quindi ripartire i costi singoli, appartamento per appartamento. L’ARERA dal 2018 ha introdotto sulle bollette dell’acqua potabile delle nuove fasce di prezzo in base al consumo, penalizzando le fasce più alte, quindi chi consuma più acqua paga di più e l’amministratore di condominio è obbligato a suddividere il costo dell’acqua potabile condominiale con il metodo complesso, tenendo conto dei singoli consumi e fasce di costo.

Quinta domanda: il verde condominiale

Posso sistemare le aree a verde condominiali anche se non sono una impresa ma solo un condòmino?

RISPOSTA:  Il mantenimento delle aree a verde non può essere affidato ad un “lavoratore in nero”, quindi a seguito di eventuali controlli da parte dei competenti organi, il condominio/condòmini e l’amministratore sarebbero sanzionati sia a norma del D.L.gs 81/01 (sicurezza nei posti di lavoro) e sia in merito alle sanzioni amministrative (Art. 6 Legge 689/1981) che penali (Cassazione 3/2/2017 n. 5281). Anche se l’area è piccola, consiglio di farlo fare ad una ditta specializzata.

L'amministratore dello Studio Tecnico Protto risponde: per contatti

Per qualunque informazione è possibile contattare lo Studio Tecnico Protto i cui recapiti sono disponibili cliccando qui.