Vita in condominio. Le finestre della scala, gli scarichi della caldaia e maggioranze necessarie delibera per delibera

Nuovo appuntamento con la rubrica dedicata alla vita in condominio a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Di seguito trovate le risposte alle domande giunte allo Studio negli ultimi mesi.

DOMANDA: tutti sono tenuti a pagare le finestre della scala... anche se non servono a tutti ?

L'art. 1118 del Codice Civile prevede che «il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni» La Corte di Cassazione con provvedimento del 20.4.2017 n. 9986, ha stabilito che se nell'edificio condominiale siano compresi locali forniti di un accesso diverso dall'androne e dal vano scale, anche i proprietari di detti locali sono tenuti a concorrere, sia pure in misura minore, alle spese di manutenzione dell'androne e delle scale, quando scale e androne servono per accedere alla portineria o al tetto o al lastrico di copertura, se il titolo (rogito) non dispone diversamente.

DOMANDA: devo sostituire la caldaia, posso scaricare la condensa nel pluviale?

L’art. 1112 del Codice Civile recita «Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore di condominio che ne riferisce all’assemblea», inoltre la sentenza di Cassazione n. 1529/77, recita «L'installazione di nuovi tubi, per lo scarico di servizi igienici nelle condutture di edificio condominiale, la quale venga eseguita all'interno del solaio di separazione fra due piani, configura un uso legittimo della cosa comune da parte del singolo condomino, ai sensi dell'art. 1102, ove non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne pari uso, e cioè non ostacoli l'allocazione di altre analoghe tubazioni, e non è soggetta alle disposizioni che sono dettate dall'art. 889 c.c., in tema di distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi e che regolano i rapporti di vicinato fra costruzioni e fondi finitimi». Quindi il singolo condomino può usufruire del tubo pluviale per scaricare la condensa della sua nuova caldaia, ricordandosi di neutralizzare prima le condense, in quanto acide e cercando di nascondere il più possibile l’allaccio a detto pluviale.

DOMANDA: cambiano i quorum se l’assemblea si svolge in videoconferenza?

L’Art. 5 bis, comma 1 del D.L. n. 125 del 7/10/2020, convertito in Legge n. 159/2020 e comma 6 art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede che la celebrazione di un’assemblea di tal fatta possa avvenire purché sia preliminarmente autorizzata dal regolamento di condominio, ovvero dal consenso espresso da parte della maggioranza dei condòmini, come anche il comma 3 dello stesso articolo. Nell’avviso di convocazione, l’amministratore può indicare alternativamente al “rito fisico”, la piattaforma elettronica ove la stessa possa celebrarsi, nonché gli altri accorgimenti temporali del caso. Sia che l’assemblea si svolga di persona oppure in forma telematica, i quorum deliberativi non cambiano, rimangono sempre quelli previsti dalle vigenti disposizioni.

DOMANDA: quale maggioranza è necessaria per ogni delibera condominiale?

ecco qui di seguito alcuni esempi di quali maggioranze sono necessarie in seconda convocazione:

• compenso amministratore: 50+1 intervenuti e 334 mm
• nomina, conferma e revoca amministratore: 50+1 intervenuti e 500 mm
• antenne satellitari: 50+1 intervenuti e 500 mm
• nuovo ascensore: 50+1 intervenuti e 500 mm
• modifica destinazione d’uso parti comuni: 80% dei condòmini e 800 mm
• distacco impianto di riscaldamento con aggravio di spese per gli altri condòmini: 100% dei condòmini e 1000 mm
• miglioramento impianto di riscaldamento: 50+1 intervenuti e 334 mm
• ricarica condominiale veicoli elettrici: 50+1 intervenuti e 500 mm
• innovazioni condominiali per il passaggio della fibra ottica internet: 50+1 intervenuti e 500 mm
• attivazione sito internet condominiale per consultazione documenti condominio: 50+1 intervenuti e 500 mm
• efficientamento energetico condominio: 50+1 intervenuti e 334 mm
• liti attive e passive su materie esorbitanti le attribuzione dell’amministratore: 50+1 intervenuti e 500 mm * manutenzione ordinaria edificio: 50+1 intervenuti e 334 mm
• manutenzione straordinaria edificio: 50+1 intervenuti e 500 mm
• approvazione o modifica regolamento di condominio: 50+1 intervenuti e 500 mm
• approvazione o modifica regolamento di condominio contrattuale: 100% condòmini e 1000 mm
• approvazione rendiconto di spesa: 50+1 intervenuti e 334 mm
• revisore contabile condominiale: 50+1 intervenuti e 500 mm
• rettifica o formazione di tabelle millesimali: 100% condòmini e 1000 mm
• videosorveglianza: 50+1 intervenuti e 500 mm.

Vita in condominio, informazioni

Per ogni dubbio o informazione lo Studio Tecnico Protto è a disposizione degli interessati presso la sede di Melzo in via S. Antonio 5 (Tel.