L'esperto risponde: parliamo di accesso ai box, sostituzione persiane, contabilizzatori di calore e revoca dell'amministratore

Prosegue la rubrica L’Esperto Risponde, dedicata alla vita in condominio a cura dello Studio Tecnico Protto di Melzo. Di seguito trovate le risposte alle domande giunte allo Studio nelle ultime settimane.

1 - Posso negare l’accesso al mio box per la sistemazione di tubazioni condominiali?

La risposta è negativa, anche se il box è privato, lo stesso è gravato da una servitù di passaggio tubi e quindi il condòmino deve dare l’accesso al proprio box per far si che si possano riparare le tubazioni vetuste e/o degradate, ciò non toglie il fatto che le tubazioni posso essere riparate ma non possono essere sostituite con nuove di dimensioni e/o percorsi differenti in modo da rende meno agibile e/o sfruttabile il box. Differente invece è l’isolamento delle tubazioni del riscaldamento che con le recenti nuove c’è anche la possibilità di coibentare ed isolare le tubazioni del riscaldamento anche a danno dello spazio occupato nelle parti private dei singoli condòmini, basta che detto intervento vada a beneficio del risparmio energetico dello stabile.

2 - Per cambiare le mie persiane, ho bisogno del benestare dell’assemblea?

Il decoro architettonico rappresenta un “bene comune” come previsto dall’articolo 1117 del Codice civile, il cui mantenimento è tutelato. La nozione di decoro architettonico, contemplata dagli articoli 1120, 1122, e 1122 bis del Codice civile attiene a tutto ciò che si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia estetica ed armonica, che contribuisce a dare a esso una sua specifica identità. In particolare, è stato anche precisato che l’alterazione “si verifica non già quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio”. Ciò premesso, le opere da realizzare all’esterno dell’immobile di proprietà dei condòmini, come ad esempio quelle di modifica delle persiane, non possono che ritenersi soggette a preliminare segnalazione a norma dell’articolo 1122 del Codice civile all’amministratore, il quale, a sua volta, è tenuto a darne comunicazione all’assemblea quanto prima, affinché la stessa si pronunci, all’occorrenza, sulla legittimità dell’intervento.

3 - Devo posare i contabilizzatori di calore sui caloriferi, a chi spetta la spesa?

L’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del proprietario le spese necessarie al mantenimento in condizioni efficienti del bene locato, a eccezione degli interventi di piccola manutenzione che sono di competenza del conduttore. Per identificare questa categoria ci si riferisce all’entità della spesa, alla destinazione della cosa da riparare, al suo utilizzo da parte del conduttore e all’obbligo di custodia che grava sul medesimo. Costituiscono invece opere di manutenzione straordinaria, a carico del proprietario locatore, quelle non prevedibili e di costo rilevante, eccezionali nell’ambito della durata del rapporto locatizio, urgenti e necessarie al fine di conservare e/o restituire al bene locato la sua integrità ed efficienza, quindi, rientrano nella manutenzione straordinaria anche le spese necessarie a rendere il bene e gli impianti essenziali conformi a specifiche disposizioni di legge. L’obbligo di installazione delle valvole termostatiche si è reso necessario dal 2017. Alla luce di queste considerazioni di carattere generale, si ricava che il costo di installazione o sostituzione dei misuratori di calore delle singole unità immobiliare compete al proprietario.

4 - Posso revocare il mandato all’amministratore che non ha presentato il suo preventivo?

La revoca dell’amministratore di condominio con delibera assembleare, senza attendere lo scadere del contratto di mandato per la gestione, e senza attendere l’assemblea “ordinaria” annuale è possibile. In proposito si evidenzia che l’articolo 1129, del Codice civile stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere approvata in ogni tempo dall’assemblea.
Peraltro, in caso di revoca dovuta esclusivamente alla preferenza verso un altro amministratore, qualora il soggetto revocato abbia presentato un preventivo dettagliato all’atto dell’incarico e abbia amministrato con diligenza il condominio, il suo compenso è dovuto fino alla scadenza del contratto di mandato. In tema vale la giurisprudenza secondo cui “l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell’articolo 1725, Codice civile, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico» Nel caso in esame si prospettano, inoltre, la mancata presentazione del preventivo analitico all’atto della nomina e la non corretta gestione (mala gestio), ragion per cui è ipotizzabile la revoca per giusta causa. Con particolare riferimento alla mancata presentazione del preventivo, infatti, l’articolo 1129, del Codice civile stabilisce che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Se non lo ha fatto, la revoca rispetto a un contratto nullo è legittima e l’amministratore di condominio non ha diritto ad alcuna indennità per il recesso.

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