Dubbi sull'amministrazione condominiale? Nasce la rubrica "L'esperto risponde"

Appuntamento con una nuova rubrica periodica dedicata ai più scottanti temi dell’amministrazione condominiale. S’intitola “L’esperto risponde” e la proponiamo grazie all’importante collaborazione con lo Studio Tecnico Protto, gestito oggi dal geometra Alessandro Protto, terza generazione di una famiglia che dal 1952 si occupa di amministrazione stabili.

Non solo amministrazione condominiale

«All'amministrazione condominiale, oggi, abbiamo affiancato altri servizi quali gestione affitti, gestione pratiche Bonus Casa, pratiche Superbonus 110%, progettazione, consulenza, direzione lavori, sicurezza in cantiere e molto altro», precisa il titolare. «Vorremmo che questa rubrica si trasformasse in un momento di approfondimento sulle problematiche più comuni della vita in condominio. Ci sono infatti situazioni (per esempio, riguardo la morosità di alcuni condomini, oppure il vicino rumoroso e così via) che talvolta suscitano dubbi o apprensioni. Cercheremo allora di fornire le giuste chiavi di lettura, affinché il confronto in assemblea tra proprietari e amministratori condominiali possa svolgersi in piena consapevolezza».

1 - DOMANDA: Quali provvedimenti si possono prendere nei confronti dei condomini morosi?

«Premesso che in questo periodo dove la crisi economica, gli aumenti del combustibile, la chiusura di molteplici ditte/imprese, e tutti gli altri problemi, stanno rendendo anche l’economia famigliare di difficile gestione, comunque le quote condominiali devono essere pagate, in quanto l’amministratore di condominio deve usarle per pagare i vari fornitori (energia elettrica, combustibile, pulizie, assicurazione, ecc) e quindi poter proseguire con i vari servizi condominiali. L’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. La legge, in ambito condominiale, dà la possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero del debito del condòmino moroso nei confronti del condominio; l’azione deve essere promossa dall’amministratore del condominio entro 180 giorni dall’approvazione assembleare del consuntivo/preventivo dove risulta il debito del condòmino, senza alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea dei condòmini. Normalmente l’amministratore invia un primo sollecito di pagamento: se il condòmino moroso non provvede al pagamento, il legale del condominio invia al condòmino stesso una messa in mora e se anche quest’ultima non ha successo allora si procede con il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo. Sempre l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile recita “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condòmino moroso della fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato”, così si può “stuzzicare” il condòmino moroso a saldare il debito, privandolo di alcuni dei servizi comuni, ma attenzione a quali servizi, in quanto diverse sentenze di cassazione hanno definito che non possono essere tolti i servizi primari (antenna TV, acqua potabile, ecc)».

2 - DOMANDA: Quali provvedimenti si possono prendere nei confronti di condòmini troppo rumorosi?

«Per i condòmini rumorosi all’interno di un condominio, bisogna innanzitutto capire se il rumore sia di “normale tollerabilità” oppure superi la normale convivenza tra condòmini facenti parte di un complesso condominiale ed in quali orari avviene il rumore. Se il rumore si propaga solo nelle vicinanze dell’appartamento si tratta di un illecito civile, altrimenti può anche diventare un illecito penale. L’Art. 844 del codice civile recita: “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi” (per fondo in questo caso, si intendono gli appartamenti); chi può agire contro il condòmino rumoroso è il vicino che è disturbato ma nel caso in cui il rumore sia avvertito da più condòmini facenti parte della compagine condominiale, allora sarà l’amministratore di condominio a farsi avanti con una prima messa in mora e nel caso il rumore persista anche fuori dagli orari consentiti, con una sanzione per inadempienza al regolamento di condominio che partono da € 200 fino ad € 800 se recidiva, come previsto dall’Art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Se quindi il rumore si propaga per tutto il condominio e non solo, diventa un reato per “disturbo della quiete pubblica”. L’amministratore in quest’ultimo caso deve fare una segnalazione alla Polizia o ai Carabinieri e loro procederanno con le necessarie indagini».

3 - DOMANDA: L’amministratore di condominio deve partecipare alle assemblee? E il presidente-segretario?

«La legge non parla ne di un presidente ne di un segretario, ne tantomeno dell’amministratore in fase di assemblea condominiale. Alla luce di questo, l’amministratore può delegarsi?
Se il regolamento di condominio non prevede figure particolari durante lo svolgimento dell’assemblea e/o non fa menzione, la funzione del presidente dell’assemblea è quella di dirigere la riunione di condominio, decidere i tempi e la relativa votazione, concedere parola a chi la richiede, allontanare persone estranee all’assemblea o persone che possono disturbare la compagine assembleare, certificare la validità del verbale assembleare, controfirmandolo; nel caso in cui non venga nominato un presidente, il verbale dell’assemblea deve essere firmato da tutti i presenti all’assemblea stessa. Il compito del segretario è quello di redigere il verbale assembleare su apposito libro verbali, su dettatura del presidente. L’amministratore può anche svolgere la funzione di segretario (redigere il verbale). Come già detto, il codice civile non impone all’amministratore di condominio di essere presente in assemblea ma è di prassi ed opportuno che sia presente, in quanto solo lui ha il libro verbali, l’elenco dei condòmini, i millesimi per la validità delle varie delibere e per la costituzione dell’assemblea, a meno che tali documenti non vangano consegnati a un condòmino e, in questo caso, è possibile che i condòmini si riuniscano per deliberare sui vari punti all’ordine del giorno, in autonomia».

Amministrazione condominiale: informazioni

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